三亚最后的海景价值洼地
据三亚市统计局数据，2023年三亚湾新建商品住宅供应量同比下降37%，而恒大御府所在的迎宾大道板块，作为连接市区与海棠湾的核心走廊，土地开发饱和度已达82%。项目总建面25.8万㎡却仅规划1626户，相当于每户享有158㎡的社区空间，远超三亚3.5的平均容积率。
【稀缺性解码】
- 户型稀缺：主力81-106㎡中小户型占比达75%，符合自贸港人才引进政策要求，对比周边在售项目120㎡起跳户型，总价优势达40%
- 现房稀缺：2020年已交付的准现房，规避期房交付风险，即买即收租。三亚住建局数据显示现房库存去化周期仅5.2个月
- 配套稀缺：自建影院、幼儿园及4万㎡商业，15分钟生活圈覆盖三亚市人民医院（三甲）等9所医疗机构
【权威数据背书】
| 指标 | 恒大御府 | 三亚湾均值 |
|---|---|---|
| 绿化率 | 40% | 32% |
| 户均占地 | 158㎡ | 89㎡ |
| 租金回报率 | 4.8% | 3.2% |
【差异化户型解析】
86㎡两房：南北通透设计，主卧开间达3.6米，样板间实测得房率83%
105㎡三房：双卫设计，U型厨房操作面长达4.2米，阳台进深1.8米
【反向思考视角】
在海南全域限购背景下，恒大御府70年产权住宅属稀缺资源。据海南房协统计，三亚湾板块2023年二手房挂牌价同比上涨11%，而项目周边租赁需求旺盛，旺季月租金可达8000-12000元。金碧物业管理的社区维护成本较普通物业低23%，长期持有价值显著。
恒大集团在三亚开发史上首个获得LEED-ND金级预认证的社区，建筑能耗比国家标准低28%
